ここ数年の間に「空き家税」という言葉を耳にしませんでしたか？空き家税と呼ばれる税金が、2022年、全国で初めて京都市にて条例化されました。現状、京都市に空き家をお持ちでない方には関係のない話ではありますが、この条例がうまく機能した場合、ほかの自治体も空き家に税金を課す動きに出る可能性がありますので、そうなれば他人事ではありません。本記事では、空き家に関する税金と、近い将来、空き家所有者に起こりうるリスクについてお話ししています。空き家を所有されている方はぜひ読んでみてください。

 

京都市が空き家税を条例化した理由

京都市が条例化した空き家税は、正式には「京都市非居住住宅利活用促進税条例」といいます。2022年に条例化されたあと、2023年になり総務大臣がこの税の立ち上げを認めたため、京都市では2026年度からこの税制度がスタートする見込みです。

 

ここでまず、京都市が空き家税を条例化した理由をチェックしておきましょう。

 

京都市は、別荘や空き家などの日常的に人が住んでいない住宅の存在が、人の流入や地域の活性化、防災・防犯対策の充実を妨げていると考えていました。空き家が地域のリスクであることを明確にし、今、そして未来へ向けて空き家を解消し、住宅の供給数を増やすことで移住者を受け入れ、地域の活性化につなげることを目的に、空き家税を条例化したというわけです。

 

空き家税を納税しなければならないのは、京都市の特定の地域内にある空き家などの非居住住宅のオーナーです。ただし、売却や賃貸の予定がある空き家など、税金が免除される空き家もあります。

 

全国で初めて条例化されたため、効果がみられるのはまだ先のことになりますが、放置空き家に悩まされている自治体は数多くありますから、効果がみられればほかの自治体も追随するかもしれません。

 

現在、空き家を所有している方や、今後、空き家を相続するかもしれない方は、少なくとも空き家に関する税金について理解しておく必要があるでしょう。

 

空き家にかかる税金のお話

ここからは、京都市の空き家税のことではなく、全国にある空き家にかかる税金のお話をします。空き家を所有している方ならすでに知っていることかとは思いますが、この機会に今一度確認しておくことをおすすめします。

 

固定資産税と都市計画税

 

誰も住んでいない空き家とはいえ不動産ですから税金はかかります。固定資産税と都市計画税は該当するすべての不動産に課せられ、空き家が存在している自治体が計算をして納税額が決まります。

 

固定資産税と都市計画税には特例があります。空き家を所有している方ならご存じの「住宅用地特例」です。

 

住宅用地特例が適用されるのは建物が建っている土地です。つまり、その土地に家が建っていれば、人が住んでいてもいなくても税金が安くなります。

 

広さが200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税は通常の1/6、都市計画税は1/3になります。

 

広さが200㎡を超える一般住宅用地の場合、固定資産税は通常の1/3、都市計画税は2/3になります。

 

空き家はそのままにしておいたほうが税負担は少ない

 

住宅用地特例は土地の上に建物が建っていれば適用されるので、誰も住んでいない家でも解体せずに空き家にしておけば、税の負担は少なくなります。しかし、実はこれが空き家の数が増加している要因のひとつです。

 

固定資産税は土地と建物の両方に課せられます。それなら解体して土地だけにしたほうが、税金が安くなりそうな気もしますが、特例が適用されなくなると税金は高くなります。

 

ただし、住宅用地特例がいつまでも適用されると思っていては大間違いです。住宅が適切に管理されていてこそ特例が適用されます。

 

日本社会の高齢化、そして人口の減少により、適切に管理されていない空き家が増加しています。国も空き家の問題を深刻に考えており、「空家等対策の推進に関する特別措置法」を2015年に施行しました。

 

この法律は空き家の所有者にとって厳しい法律ではありますが、地域のリスクである空き家が増え続けるのを黙って見ているわけにはいかない行政側としては、当然の動きです。

 

「特定空家」に指定されることが空き家所有者最大のリスク

 

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、適切に管理されていない地域に危険を及ぼす可能性がある空き家を「特定空家等」に指定して、行政が空き家の所有者に助言や指導、勧告を行うことを可能にしました。

 

特定空家に指定される可能性があるのは、「倒壊の危険性がある空き家」や「街の景観を乱すほどに劣悪な状況になっている空き家」などです。空き家は不法投棄や放火など、犯罪の温床にもなりかねないので、庭木が手入れされずに荒れ放題になっている空き家も、この特定空家に指定される可能性があるでしょう。

 

特定空家に指定された空き家は、まず自治体の長から助言や指導があります。この段階で空き家の状態を改善できればいいのですが、助言や指導に従わないと、段階的に強い措置がとられるので注意が必要です。度重なる措置がとられても空き家の状態に改善がみられない場合は行政代執行が行われることになります。

 

以下に、空き家が特定空家に指定され、段階的に強い措置がとられる流れをまとめました。

 

一連の措置は、近隣住民からなんらかの苦情が入ったからとられたと考えてほぼまちがいありません。行政からコンタクトがあった場合は速やかに意思表示をすることが重要です。

 

特定空家に指定された場合の税

 

所有している空き家が特定空家に指定されてしまったとしましょう。こうなると、これまで受けられていた住宅用地特例を受けられなくなります。

 

特例が受けられないのですから、小規模住宅用地で単純に固定資産税は6倍に、都市計画税は3倍に増えることになります。

 

したがって、空き家の所有者は適切に空き家を管理して、特定空家に指定されないように注意を払わなければなりません。

 

特定空家に指定されないために

 

特定空家に指定されないためにできることは限られます。

空き家をそのまま維持するのであれば、ご自身、もしくは家族や親族でしっかり管理する必要があります。しかし、現実的にはなかなか難しいかもしれません。管理が難しい場合は、お金はかかるものの、空き家の管理を専門におこなっている業者に管理を依頼するという選択肢もあります。

 

それほど傷んでいない空き家なら、賃貸、もしくは売却するという選択肢もあります。少し手を入れれば住める状況なら、空き家を再活用することを考えましょう。

 

売却する場合は、解体して更地にしてから売却する方法もあります。いずれにしても、空き家の扱いに詳しい業者や士業に相談してから判断したほうがいいでしょう。

 

まとめ

空き家税は、京都市に空き家を所有している方以外、今のところ関係はありませんが、空き家に税金を課すというこの流れが、いつほかの自治体に波及しないともかぎりません。とにかく空き家は適切に管理し、特定空家に指定されないようにする、もしくは再活用の方法を考える必要があります。中国地方で空き家の片付け、解体、売却をお考えの方は、TSUNAGUにご相談ください。