世の中にはたくさんの情報があふれています。ネットでまことしやかに語られている情報でも、よく読んでみると自分たちのビジネスに都合の良いことばかり書かれていることもあるので、情報を収集する側にも自己防衛のためのメディアリテラシーが必要です。

この記事で紹介する空き家の売却についても同様のことが言えます。

空き家を売却する場合、業者に依頼するのが一般的ですが、その業者にもタイプがあります。この記事では、各タイプの業者をひいき目なしに比較しながら、状況に合わせて適切な業者を選ぶ方法を紹介しています。空き家の処分にお困りの方は、ぜひ読んでみてください。

 

空き家は売却しにくい

人が長らく住んでいない古い空き家は、売却しにくいこと、そして固定資産税の住宅用地特例が適用されることからそのままにしている人が多くいます。

 

しかし、今は住宅用地特例の恩恵を受けられたとしても、年々、空き家は傷んでいきます。適切にメンテナンスをしないと、近隣住民から苦情により自治体の調査が入り特定空家に指定されてしまったら、特例措置も受けられなくなってしまうかもしれません。

 

国は以前と比較すると確実に空き家への対策に本腰を入れています。空き家をメンテナンスして維持することもひとつの対策ではありますが、維持するにもお金はかかります。今後のことを考えると、売れにくいとはいえ、売却するという選択肢も今一度考えてみる必要があるでしょう。

 

空き家のニーズがあまりない理由

 

戸建て住宅を手に入れたいと考えている人のほとんどが「新築」の住宅を手に入れることをまず考えます。一生懸命に働いて貯めたお金を使うのですから、夢のマイホームに中古住宅を選ぶ人はほぼ皆無です。

 

したがって、手を入れなくても住めるような中古住宅でもそれほど多くのニーズがあるわけではありません。空き家の場合はなおさらです。よほど立地条件が良く、築浅の物件でないかぎり、中古住宅を売却することは難しいのです。

 

空き家を売却する際に利用できる業者

空き家を売却する際、利用できる業者はおもに2つあります。「仲介業者」と「買取専門業者」です。

 

仲介業者

 

仲介業者を通じて空き家の売買を行います。一般的な不動産の売買手法ですが、空き家の場合は状態や立地が良くないとなかなか売却相手が見つからないこともあります。

 

買取業者

 

空き家を専門に買い取っている業者があります。仲介業者で空き家の売却を狙ったもののうまくいかなかったという場合は、買取業者に依頼すると、比較的すぐに売却できる可能性があります。

 

買取業者は物件を買い取ったあとで、リフォームをしたり建て替えたりして販売や賃貸して運用します。

 

空き家専門の買取業者を利用するメリット

なかなか売却相手が見つからない空き家は、維持するよりも空き家専門の買取業者を利用して売却したほうが、長い目で見るとお得です。まずは買取業者を利用して空き家を売却するメリットをご紹介します。

 

売却に時間がかからない

 

買取業者は、仲介とは異なり不動産業者が直接空き家を買い取るため、売却プロセスがスムーズであまり時間がかかりません。仲介、それも空き家の場合は、6ヶ月程度かかることもあります。

 

解体する必要がない

 

仲介で空き家を売却するのが難しい理由のひとつとして「解体」が挙げられます。空き家の状態が良ければ解体しなくても売却できる可能性があるのですが、空き家の購入を考える人の多くは建物を必要とせず、土地を手に入れて家を建てようと考えています。しかし、このような人たちは空き家の解体費用を負担してまで購入しようとは考えません。空き家の解体にかかる費用は、住宅ローンではまかなえないからです。

 

一方、買取業者は解体する必要があったとしても、活用目的に見合うのであれば出費を渋るはずがありません。解体費用の分、買取価格は安くなりますが、仲介よりも売却しやすいことはまちがいありません。

 

家財がそのままでも売却可能

 

空き家に家財がそのまま残っている状態でも、業者にもよりますが、多くの場合、売却することが可能です。買取業者が空き家を利用することはほとんどありません。解体して更地のまま売却するなど、土地を活用するのが一般的です。

 

仲介の場合は、空き家を現状のまま、もしくはリフォームして活用することを目的に購入する人が多いため、家財をそのままにしておくことは不可能です。

 

売主責任がない

 

古い空き家を仲介で売却する場合は売主に責任があります。売却した不動産に契約の際に触れられていないなんらかの瑕疵があると、売主がその責任を負い、追完請求や損害賠償などに応じなければなりません。この売主責任のことを「契約不適合責任」と言います。

 

古い空き家の場合は、契約時に確認できなかった瑕疵が引き渡したあとになって確認されるリスクがあります。

 

しかし買取業者に売却する場合は、売主責任を問わないという特約をつけて契約をすることも可能です。

 

売却できず、しかたなく維持していた空き家でも売却可能

 

空き家専門の買取業者を利用すると、仲介業者に依頼して売却に至らなかった物件でも、売却することが可能です。

 

先に触れたとおり、仲介で物件を探している人は解体費用を負担することを嫌がります。買取業者に売却する場合は、業者が買い取ったあとに解体して土地を売り出します。もちろん、それでも業者にとってうまみがないケースもあるので、そのようなケースでは空き家のオーナーに利益が出ないこともあり得ます。

 

空き家専門の買取業者を利用するデメリット

以上のように、空き家オーナーにとって利用価値のある買取業者ではありますが、デメリットがないわけではありません。買取価格はどうしても安くなりがちですし、先ほど少し触れたように、業者にとってうまみがないケースでは買い取ってもらえないこともあります。

 

買取価格が安くなりがち

 

空き家の状態にもよるので一概には言えないのですが、空き家をそのままの状態で買取業者に売却する場合、その価格は仲介で想定された買取価格の5～7割程度になることが多いようです。

 

空き家の傷みが激しく、そのままの状態で再活用することが難しい場合、買取業者は空き家を解体してから更地として売り出します。この場合の買取価格は、更地価格の8割程度の額から、解体費用をマイナスした額です。

 

買取相場が不明瞭

 

買取相場が不明瞭であることも、買取業者を利用するデメリットだといえるかもしれません。

 

ご自身が不動産を手に入れると考えてみてください。賃貸物件にしても、売り物件にしても、仲介ならばインターネット上で近隣の似たような物件を比較しながらかんたんに相場を把握することができます。

 

しかし、空き家の買取相場の情報はほぼ皆無です。業者はたしかに不動産売買の専門家ではありますが、提示される買取価格に100％納得できる人は、そうはいないでしょう。

 

このように買取相場が不明瞭なことは、空き家専門の買取業者の利用に不安を感じさせる要素かもしれません。

 

買い取ってもらえないこともあり得る

 

空き家を解体して更地として売り出す必要がある場合、先ほども触れたとおり、買取価格は解体費用が考慮されたものになります。すなわち、解体費用を差し引いても利益が出る空き家でなければ買い取ってもらえません。

 

解体後の更地の価値が100万円台程度だと、解体費用のほうが上回ってしまうため、買取業者といえどもその空き家を買い取ることはできません。このような空き家を売却するには、オーナーが自費で空き家を解体する必要があります。

 

空き家専門の買取業者を選ぶ方法

空き家を専門に買い取っている業者はたくさんあります。そのなかから信頼できる業者を選ぶにはどうしたらいいのでしょうか？安心して空き家を処分するためにとるべき手順を紹介します。

 

空き家の買取をおこなっている業者を、比較サイトなどを参考に3～4社程度ピックアップしてみましょう。業者をピックアップしたら、それぞれの業者のホームページに移動して、所在地などの会社情報を確認します。

 

所在地の情報が確認できたら、買取の実績や事例をチェックしてください。実績や事例は今や多くの業者が掲載するほどですから、これらが確認できないのであればマイナス材料です。

 

ホームページ上の口コミもチェックしてください。ただし、業者のホームページに掲載されている口コミは半分程度に見積もります。外部の口コミサイトもチェックして、マイナス評価が目立たないようであれば合格です。

 

買取業者のホームページをリサーチしてみて問題がなかった業者に見積もりを依頼します。

 

各業者にそれぞれ見積もりを出してもらい、比較、検討することを相見積もりと呼びます。実際に業者の対応を確認できるので、見積書の数字だけではなく、ご自身の感覚を駆使して業者を見極めることが重要です。

 

残念ながらこの業界には悪徳業者も存在するので、損をしないためにできる努力はいとわないようにしましょう。

 

業者から出された見積もりを比較、検討します。この際、重要なのがこの見積額が算出された根拠を知ることです。ほかの業者が出してきた見積もりの額があまりにもかけ離れているようなら、その理由も確認する必要があるでしょう。売主責任の免責特約など、必要な条件が付与されているかどうかも必ず確認してください。すべてを確認したら、あとは感覚を働かせつつ、条件に問題がなくもっとも信頼できそうな業者を選びましょう。

 

まとめ

適切にメンテナンスされていない空き家が増加して問題になっています。国や自治体も空き家問題を解決するために手を尽くしており、今後は空き家を維持していくことも困難になるはずです。空き家オーナーの皆様は、今後に備えて、所有している空き家の扱いについて考えるべきときに来ています。売却を考えるのであれば、まずは仲介での売却の道を探り、どうしても売却できないようなら買取業者を利用することを検討しましょう。

 

TSUNAGUは空き家の片付けや解体などのお手伝いをしています。中国地方で空き家の扱いにお困りの方は、ぜひご相談ください。