放置空き家への風当たりが強くなっている今、空き家を所有している方は、今後の空き家の活用について考えるべきときが来ています。空き家の活用というと、まず思い浮かぶのは「建て替え」と「リノベーション」です。今回はこの「建て替え」と「リノベーション」にスポットを当ててお話を進めていきます。

 

空き家の活用・建て替えとリノベーションを比較

建て替えとリノベーション、選択基準は建物の状態にもよりますし、予算にもよるのでどちらがいいということはありません。

 

空き家を建て替えるにしてもリノベーションするにしても、空き家のまま放置するさまざまなリスクをゼロにできますし、各自治体が設けている補助金や助成金制度を利用できる可能性があります。

 

どちらの場合でも、ご自身が居住する以外に「賃貸物件」として活用し、収入を得られる可能性があります。資産価値も当然、上がるはずです。

 

まず、建て替えとリノベーションを比較しながら、それぞれの利点と欠点をチェックしておきましょう。

 

コスト面

 

空き家を建て替える場合は当然、現存する建物を解体しなければならないので、その分のコストがよけいにかかります。

 

リノベーションでは現存する建物を活用しながら居住できるように手直しするため、建て替えと比較してコストを節約することが可能です。

 

設計自由度

 

建て替えの場合は更地にしてから新しい家を建てるので、土地や周辺の環境が許すかぎり自由に家を設計することができます。

 

一方、リノベーションの場合は現存する建物を有効利用しながら家を設計するため、設計自由度は高くありません。

 

以上のように、建て替え、リノベーション、どちらにも利点と欠点があります。これらを踏まえたうえで、ご自身の状況に合った活用方法を選択しましょう。

 

空き家の建て替えを検討するうえで注意すべきこと

 

それではここからは、建て替えとリノベーション、それぞれを検討するうえで注意すべきことを紹介します。まずは建て替えからです。

 

建て替えが可能な地域か確かめる

 

空き家の建て替えを望んでも、それができないことがあります。たとえば、以前の家には道路が接していたのに、その道路がなくなっているような場合です。建築基準法では「接道義務」を定めており、これを満たせないと、たとえ空き家を解体したとしても新たに家を建てることはできません。また、以前は住宅を建てられたのに、用途地域の区分変更があったために建物を建てられなくなっているケースもあります。建て替えを考えるのであれば、まず建て替えが可能な地域であるか確かめる必要があります。

 

建て替えコスト

 

空き家を建て替える場合は、家を新築するコストのほかに空き家を解体するコストがかかります。建てる家によってもコストは変わるので、綿密にリサーチを行い、計画的に資金を調達する必要があります。建物そのものだけではなく、エクステリアなどの付帯する施工に関するコストも必ず資金計画の際に考慮しましょう。

 

解体工事のコストは、木造住宅の場合で坪5～6万円程度を目安と考えましょう。

 

工事のスケジュール

 

工事のスケジュールは、工務店や設計事務所と相談して綿密に組んでおく必要があります。あまり忙しいスケジュールでは何か問題があったときの対応に難がありますし、作業品質が低下する不安もあります。

 

今のお住まいが賃貸住宅で、工事が終わり次第入居するのであれば、退去のタイミング次第ではしばらくどこかに仮住まいしなければならないかもしれません。そうなるとまたお金がかかってしまうので、やはりスケジュール調整はひじょうに重要です。

 

これらを考慮してみて建て替えが難しい場合は、リノベーションすることを検討しましょう。

 

空き家のリノベーションを検討するうえで注意すべきこと

つづいては、空き家のリノベーションを検討するうえで注意すべきことを紹介します。

 

リノベーションが可能か確かめる

 

既存の空き家の構造をチェックして、リノベーションが可能かどうか確かめてください。古い建物ですから、耐久性向上のために手を入れる必要が出てくる可能性が高いのですが、建物の構造上、リノベーションできる範囲が限定されることがあるので注意が必要です。

 

追加工事が必要か確かめる

リノベーションでは古い建物の構造を利用するため耐震性や耐久性に不安があります。今の耐震基準とその昔の耐震基準は異なり、昭和56年よりも前に建てられた住宅の場合は、ほぼ確実に耐震性を向上させるための補強工事を行わなければなりません。追加工事が必要になるとコストもかさみます。

シロアリの影響で建物の傷みが激しい場合も大規模な追加工事が必要です。

 

リノベーションコスト

 

耐震補強工事や基礎の工事が必要になると、場合によっては建て替えたほうがコストを安く抑えられるので、判断の際は注意しましょう。とくに長い間メンテナンスをせずにそのままにしていた空き家の場合は、広い範囲をリノベーションする必要があるので、綿密に資金計画を練る必要があります。

 

構造の補強を伴わない部分的なリノベーションの場合は、工事の規模により50～500万円程度の予算をみておけばいいでしょう。

 

構造の補強を伴うフルリノベーションの場合は、600～2000万円程度の予算をみておく必要があります。

 

ただ、これはあくまで一般的な話です。状況によりコストは大幅に変わるため、詳しくは工務店や設計事務所などの業者に確認してください。

 

建て替えやリノベーションで空き家を活用すべき理由

空き家は現在とても増えていて、各地で問題化しています。定期的にメンテナンスが行われている空き家であれば地域に危険を及ぼすことはありませんが、メンテナンスが行われていないと、倒壊、不法投棄、不審者の侵入、害虫や野生動物の繁殖、景観への悪影響など、地域へのリスクになってしまうことが問題化の原因です。

 

国や自治体も空き家問題への対策を強化しています。

国は適切にメンテナンスされていない空き家に、助言や指導、もっとも厳しい措置としては行政代執行を可能にした法律を制定して、地域住民を危険にさらす空き家の撲滅を目指しています。

 

また、すべてではありませんが、空き家のオーナーに空き家の活用を促進する補助金や助成金を出している自治体もあります。

 

このように、空き家を取り巻く環境は厳しくなってきています。建て替えやリノベーションをするにはまとまった資金を準備する必要がありますが、空き家を放置すればまた、最悪の場合、強制代執行による空き家の撤去費用や罰金を負担しなければならないため、いずれにしてもお金はかかります。空き家オーナーの皆様にとっては悩ましい問題ではありますが、売却も含めて、ぜひ今のうちに、空き家の活用について真剣に考えたほうがいいでしょう。

 

まとめ

 

空き家を建て替え、またはリノベーションして活用する場合は、まず、それ自体が可能であるかどうか調べる必要があります。とくに建て替えの場合は法律による建築制限の有無について確認してください。

 

建て替えは空き家の解体から始めなければならないので、新築以上にお金がかかります。リノベーションも耐震補強や基礎補強をしなければならない場合は建て替え並みにお金がかかります。

 

準備できる自己資金の額や今後の生活のことも考慮して、後悔しない空き家の活用方法を探してみましょう。